Аккредитив при покупке квартиры

Пара слов для затравки или введение

Практически каждый из
вас так или иначе наверняка сталкивался
с вопросом покупки или продажи жилой
недвижимости (квартиры или дома). Ну а
если даже вы лично не сталкивались с
этим вопросом, то наверняка наслышаны
о его тонкостях и подводных камнях от
родственников и друзей.

Одними из самых скользких
моментов при этом являются нюансы
оформления и защиты вновь приобретённого
права собственности (чтобы покупаемая
квартира не была обременена правами на
неё каких-либо третьих лиц), а также
вопрос передачи денег при совершении
сделки (дабы не получилось так, что
квартира по документам уже передана, а
деньги за неё ещё не получены). Ведь, к
сожалению, бывают такие ситуации, когда
людей просто «кидают» на деньги продавая
одну и ту же квартиру сразу нескольким
покупателям.

Во избежание проблем
связанных с правами собственности
необходимо тщательно проверять всю
подноготную приобретаемого объекта
недвижимости ещё до этапа заключения
сделки. А вот для решения вопросов
связанных с оплатой существует целый
ряд стандартных, достаточно удобных
решений:

1. Банковская ячейка;
2. Счёт эскроу;
3. Аккредитив.

Каждое из этих решений
позволяет защитить интересы сторон в
процессе оформления передачи прав на
квартиру. С одной стороны защищаются
интересы продавца, давая ему уверенность
в том, что он получит свои деньги сразу
после переоформления прав на продаваемую
квартиру. С другой стороны защищаются
интересы покупателя, обеспечивая ему
гарантию того, что в обмен на свои деньги
он получит все положенные ему законом
права на приобретаемый объект недвижимости.

Банковские ячейки и
счета эскроу это темы для отдельных
статей, сейчас же я хочу поговорить с
вами о том, что такое аккредитив.

Виды банковских аккредитивов

● Безотзывной аккредитив — данный аккредитив может быть изменен или отменен только при условии согласия получателя средств (Продавца).

● Отзывной аккредитив — данный аккредитив может быть изменен или отменен без участия получателя средств (Продавца) – (В сделках с недвижимостью неприемлемый вариант).

● Покрытый аккредитив (депонированный) — при открытии аккредитива банк сразу перечисляет деньги за счет средств плательщика в распоряжение банка продавца на весь срок действия аккредитива (чаще применяется при сделках с недвижимостью).

● Непокрытый аккредитив (гарантированный) – при открытии аккредитива банк не перечисляет деньги, а дает возможность банку продавца списывать средства с ведущегося у него аккредитивного счета в пределах суммы. Порядок списания определяется по соглашению между банками.

● Аккредитив с красной оговоркой — покупатель просит банк передать продавцу аванс до получения документов.

Преимущества аккредитива

● Гарантированное получение всей суммы от покупателя

● Контроль со стороны банка соблюдения условий договора

● Полный и гарантированный возврат денег покупателю в случае отмены сделки

● Быстрый процесс совершения первого этапа сделки (в некоторых случаях даже не требуется присутствия продавца)

Недостатки аккредитива

● Аккредитив подразумевает сложный документооборот, тщательную проверку и строгий контроль за ходом операции

● Раскрытие аккредитива может занимать более длительное время, чем открытие банковской ячейки

● Еще одним минусом подобных сделок можно назвать обязательное уведомление налоговых органов об их совершении, а это условие устраивает не всех

● Предоставление аккредитива — платная услуга, и банк взимает за неё комиссию

ФОТО: pixabay.com/evgeny

Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое?

Возможные риски

У любой сделки с участием больших денежных средств есть подводные камни. В данном случае они не столь весомы, как при расплате наличными, но всё-таки не обошлось без минусов:

• услуга стоит недёшево;
• условия заключения сделки не обладают гибкостью, придётся переплачивать, если не удастся уложиться в срок, определённый контрактом;
• не предусмотрен досрочный вывод суммы со счёта;
• использование аккредитивного счёта с последующей передачей средств продавцу недвижимости — процедура длительная, связанная с потерей денег и времени;
• банк не скрывает от ФНС особенности сделки, что может привести к проблемам с налоговыми органами.

Как видно из сказанного, нет опасности стать жертвой мошенников, риски для покупателя и продавца минимальны. Но за такую возможность приходится платить дополнительным временем и деньгами.

Что же это такое?

Если говорить о практическом использовании такого понятия как аккредитив, то процедура при сделке по покупке или по продаже имущества — некое обязательство банковского учреждения перед клиентской стороной в отношении того, что он произведет необходимую оплату в установленном размере продавцу на основании ряда документации. Это будет свидетельствовать о том, что все условия сделки были соблюдены. В этом случае банк может выступать в качестве гаранта всех расчетов между продавцом и покупателем. Он берёт на себя всё выполнение, но за предоставленный счёт покупателя.

Аккредитив может быть ещё и отзывным, который слегка отличается от предыдущего типажа. Но безотзывной отличается тем, что он никогда не подвергается аннулированию. Это и увеличивает уровень доверия в проводимых расчетах.

Применение такой методики при купле-продаже может использоваться в различных случаях:

1. Для начала заключается соглашение о сделке, в котором прописываются все нюансы и подробности.
2. Далее покупатель направляется в банковское отделение и заполняет установленную форму заявления, а также производит внесение какой-то определённой суммы на счёт. Туда включается платеж, а также комиссия от учреждения за проведение процедуры.
3. Продавцом выполняются все условия, которые были установлены в соглашении и предоставляются ряд документации, которая будет подтверждать регистрацию сделки через Росреестр.
4. Банк проверяет все документы, которые были предоставлены продающей стороной и переводит деньги при правильности сделки на счет в банке или через любой другой.
5. Если процедура не была проведена, то банк возвращает все средства.

По этому принципу очень часто может осуществлять свою деятельность Сбербанк. Иные же банковские учреждения придерживаются практически аналогичного порядка. Но, некоторые из них не работают с обычными покупателями, а могут обслуживать только юридических лиц.

Что делать с договором?

Когда вы прибегаете к применению аккредитива, то его нужно в первую очередь прописывать в договоре покупки или продажи помещения. Поэтому, стоит заранее позаботиться и предупредить юридического специалиста об этом пункте.

Но, как же это правильно сделать?

1. Создается специальный раздел или отдельный пункт, где прописывается порядок и форма расчёта.
2. Формой расчёта чаще всего прописывается покрытый безотзывной аккредитив.
3. Имеется специальное условие, которое должно указываться.

Если говорить подробно об этих условиях, то среди них следует отметить:

1. Банк, в котором оформляется процедура.
2. Банк, куда будут перечисляться все финансовые средства.
3. Полные данные о получателе средств, которые включают и номер счета для проведения правильной и быстрой процедуры.
4. Стоимость аккредитива, которая указывается как в цифровом, так и в письменном виде.
5. Тип процедуры, который чаще всего именуется как аккредитив.
6. Условия по оплате от одной стороны для другой.
7. Дата открытия процедуры. Если при составлении ещё не было определена, то тогда можно проставлять от руки в будущем.
8. Условия по платежу. Как правило, здесь нужно зарегистрировать в Росреестре договор.
9. Данные о сторонах договора.
10. Любые данные о недвижимости.
11. Кто понесет расходы, которые будут связанные с процедурой с применением процедуры аккредитации.
12. Если необходимо, то можно прописать условие о том, что ипотека не возникает.

Классификация

Существует большое количество вариантов, когда открывается аккредитация. Банк предоставляет возможность клиенту выбрать для себя наиболее надежный метод продать или купить недвижимое имущество с применением аккредитования.

Для партнерства можно выбрать один из следующих видов расчетов:

1. Безотзывный. Отсутствует возможность закрыть счет в одностороннем порядке. Редко используется, поскольку для участников сделки отсутствуют какие-либо гарантии.
2. С красной оговоркой. Предусматривает передачу банком авансового платежа второй стороне по требованию эмитента. При этом участник, получающий аванс, не обязан представлять какие-либо документы.
3. Депонированный. Его еще называют покрытым. Продавцу заранее перечисляют полную сумму до завершения сделки. Эта сумма остается нетронутой до того момента, пока продавец не выполнит свои обязательства. Если аккредитование непокрытое, то эмитент разрешает банку-исполнителю снять средства со своего корреспондентского счета в тот момент, когда продающая сторона в полной мере выполнил условия договора.
4. Кумулятивный. Применяется в том случае, когда плательщик внес всю сумму, но продавец снял лишь часть денег. Оставшиеся средства сохраняются на счету, либо переводятся на новое аккредитование.

Значение счета

Нередко приобретенная недвижимость находится под ипотечными обязательствами, о которых в договоре не было упомянуто. Такие процедуры считаются сомнительными, приносят массу неудобств покупателям. По подобным схемам орудуют, как правило, «черные риэлторы».

Для защиты финансовых вложений эксперты рекомендуют использовать аккредитование. Эта банковская услуга убережет покупателя от потери денег. Продавец получит средства только после предоставления банку сведений и документов, подтверждающих прозрачность сделки с недвижимым имуществом. Проверкой предоставленных документов занимаются банковские специалисты. Покупатель может быть уверен, что вторая сторона его не обманет и деньги не будут украдены во время расчета.

Применение

Статистика показывает, что использование девизы при приобретении жилья увеличивает процент честно проведенных сделок.

Аккредитация физического лица, который покупает квартиру, дает множество преимуществ:

1. Удобная форма расчетов. Нет необходимости проверять деньги, пересчитывать количество купюр в пачках. Все операции происходят в безналичной форме.
2. За должным соблюдением финансовых транзакций наблюдает третья сторона.
3. Компенсируется недостача положительной репутации партнера, если у сторон нет таких подтверждений.
4. При выполнении всех пунктов договора владелец жилья гарантированно получит финансовые средства, а покупатель – недвижимость.

Принцип работы услуги

Применение аккредитации физического лица при покупке недвижимости является возможным только при выполнении определенных условий:

• участники программы заключают соглашение об использовании девизы при покупке квартиры для проведения всех расчетов;
• далее покупатель обращается банк, где на его имя открыт кредитный или дебетовый счет, подает заявку на аккредитивное обслуживание;
• банковское учреждение открывает аккредитацию. В случае передачи денег в этом же банке отдает приказодателю пакет документов. Если средства продающая сторона планирует получить в другой финансовой структуре, то банк-эмитент передает банку-исполнителю распоряжение, согласно которому произойдет выдача денежной суммы по договору;
• для получения средств продавец должен принести в банк зарегистрированный в УФСГРКК договор и другие документы, предусмотренные для этой услуги.

Преимущества и недостатки

Процедура создания аккредитива мало известна физическим и юридическим лицам в РФ, однако за рубежом она очень популярна.

В России для заключения сделки купли-продажи недвижимости чаще используется банковская ячейка, однако она не всегда гарантирует безопасность. Аккредитив выступает противоположностью ячейки в плане передачи средств и обеспечения безопасности сделки.

При реализации сделки для сторон актуален вопрос о том, что выбрать: ячейку или аккредитив? Банковская ячейка имеет особенности при использовании:

• необходимость личной встречи участников сделки при аренде;
• требуется дополнительное согласование условий открытия ячейки;
• возможность продлить срок сделки или внести изменения при возникновении определенных обстоятельств;
• фактическая сумма в ячейке может отличаться от суммы, указанной в договоре;
• стоимость аренды ниже оплаты аккредитива;
• существует риск недобросовестного исполнения обязательств участниками сделки (например, кража денежных средств или предоставление фальшивок).

Аккредитив помогает обезопасить стороны от мошенничества — это главное преимущество безналичного расчета.

К плюсам также относятся:

• возможность составить список документации, подтверждающей исполнение обязательств сторонами;
• дополнительный контроль исполнения договора;
• банк несет ответственность за правильность оформления документов по законодательству РФ;
• внесение изменений только по согласованию обеих сторон (за исключением отзывного и безотзывного аккредитивов);
• гарантия перевода средств независимо от финансовой обеспеченности покупателя (после создания аккредитива средства хранятся на банковском счете, доступа к нему покупатель не имеет);
• средства переводятся продавцу только после закрепления права собственности за покупателем;
• в случае отмены сделки средства в полном объеме возвращаются покупателю;
• возможность продлить сделку на любой срок.

Каждый способ ведения сделки имеет свои минусы, аккредитив при этом не исключение:

• высокий уровень комиссионных выплат;
• неосведомленность сторон, так как процедура не настолько популярна в России и имеет большое количество особенностей;
• сложная система сбора и предоставления документации;
• слабая нормативная база в России.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг»

Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково

Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка

Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

• Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
• Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
• Большая стоимость услуги;
• Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Плюсы и минусы расчетов через аккредитивный счет

Иногда стороны сознательно отказываются от использования безопасного безналичного расчета, предпочитая принять личное участие в пересчете денег и закладке суммы в банковскую ячейку. Выбор за клиентом, ведь как и любая система, аккредитивная форма имеет свои достоинства и недостатки:

Банк, работающий на финансовом рынке недавно, может допустить ошибки: не вовремя сдать отчетность, провести запрещенные операции. Следствием становится отзыв лицензии. По закону финансово-кредитное учреждение может обжаловать решение Банка России на протяжении 30 дней. Банк, не имеющий лицензии, ликвидируется (ст. 20 закона №395-1 ФЗ «О банках и банковской деятельности»).

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Если на аккредитивном счете находятся деньги, ожидающие перевод покупателю, нет гарантии, что они будут возвращены. Согласно законодательству, ликвидирующийся банк вправе требовать возврат заемных средств, сам же отвечает по обязательствам по мере возможности. Даже если в организации есть ресурсы для возврата вкладчикам привлеченных средств, клиенты банка, открывшие аккредитив, остаются ни с чем, поскольку обязательства перед ними погашаются в 3-4 очередь. Единственный выход снизить риск потери денег при использовании аккредитива — выбрать для взаиморасчетов банки, работающие длительное время и имеющие положительную репутацию, например — Сбербанк России.

Аккредитив при покупке недвижимости в Сбербанке

• Деньги передаются по безналичному счету;
• Передача денег от одной стороны к другой осуществляется на основании согласия исполнить все условия сделки;
• При невыполнении договоренностей деньги передаются обратно владельцу.

Цена на услугу аккредитива в Сбербанке является приемлемой для физических лиц и зависит от размера сделки.

Стоимость аккредитива в Сбербанке в 2020 году:

• Если две заинтересованные стороны соглашения проживают в одном регионе, стоимость составляет 0,2% от цены сделки;
• В разных городах и, соответственно, обращаются в различные подразделения банка — 0,3%;

Обслуживание услуги стоит 2 000 рублей.

При продлении срока действия процедуры необходимо заплатить дополнительно 2 000 рублей.

Принцип оформления договора

Как открыть аккредитив на приобретение жилья, чтобы совершить сделку максимально безопасно. Существует пошаговая инструкция, которая поможет правильно воспользоваться этой услугой. Все возникшие вопросы лучше прояснять у сотрудников финансового органа, в котором планируется открытие счета.

Договор, составленный между продающей и покупающей сторонами, и соглашение, заключенное с аккредитующей структурой – это два разных документа. Между участниками сделки подписывается соглашение о купле-продаже. Аккредитация в данном случае лишь упоминается как форма оплаты. С банком нужно оформить договор на открытие аккредитования.

Внимание! Открыть аккредитив в Сбербанке имеет право лишь физическое лицо, являющееся его клиентом, а также гражданином РФ.

Образец заявления содержит информацию по следующим пунктам:

• вид аккредитации;
• время действия счета;
• точная сумма, задействованная в сделке;
• сведения о продавце и покупателе;
• список документов, которые потребуются для получения денег.

Для того, чтобы открыть аккредитив в банке на покупку жилья, участники программы должны предоставить свои паспортные данные, номер счета, с которого будет списана сумма денег. Также потребуется нотариально заверенный договор, на основании которого будет использована данная форма расчета.

Образец договора

Если будущие партнеры для совершения сделки выбрали аккредитивный способ оплаты, то в договоре должны быть прописана следующая информация:

1. Имена, паспортные данные, дата, место рождения участников процедуры.
2. Информация о предмете недвижимости, по которому заключается соглашение – площадь, число комнат, адрес.
3. Сведения, подтверждающие право собственности владельца на продаваемую квартиру – регистрационное свидетельство, номер по ЕГРПНиС.
4. Сумма оценки продаваемой недвижимости цифрами и прописью.
5. Вид аккредитивного счета, на какой срок открыт, названия финансовых организаций, которым поручено выдавать и принимать платежи.
6. Субъект, который оплатит проценты по аккредитиву (при его открытии и закрытии).

Цена

Стоимость обслуживания аккредитивного счета в разных финансовых учреждениях отличается. Сумма может быть как фиксированной, так и в виде процента от объявленной цены на недвижимость. В большинстве банков цена на услуги очень высокая, поскольку они отвечают перед законом за то, что процедура будет проведена с соблюдением всех законодательных норм.

Стоимость аккредитива для физических лиц в Сбербанке:

• за обслуживание потребуется выложить 2 т. р.;
• цена за открытие аккредитива с проведением сделки в одном отделении составляет 0,2% от заявленной суммы;
• цена за открытие с проведением сделки между разными отделениями составляет 0,3% от суммы;
• пролонгация сотрудничества – 2 т. р.

При подписании соглашения и открытии аккредитивного счета в ВТБ24 условия сотрудничества будут следующими:

• стоимость открытия – 0,2% от суммы сделки;
• пролонгация договора и изменение суммы – 0,2%;
• досрочное закрытие счета – 1,2 т.р.;
• комиссия за выдачу денег – 0,2%.

Внимание! Независимо от банка срок действия аккредитивного счета может быть любым. Если срок истек, а продажа квартиры еще не завершена, то соглашение с аккредитующим банком можно продлить за дополнительную оплату.